Kiểm soát cấp phép đô thị

Ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa thấp là một nhược điểm nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao....

Ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa thấp là một nhược điểm nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao.

Kiểm soát cấp phép đô thị

Với mật độ dân số quá cao, hạ tầng giao thông của Khu đô thị Linh Đàm trở nên quá tải. Ảnh: T.Thái

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2017, hệ thống đô thị cả nước có tổng số 813 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. HCM, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V.

Tổng diện tích đất thuộc ranh giới hành chính đô thị là trên 340.000 km2 (chiếm khoảng 10% diện tích đất cả nước), trong đó diện tích đất khu vực nội thị ước khoảng 145.000 km2 (chiếm khoảng 4,4% diện tích đất cả nước).

Cách thức phát triển đô thị nước ta trong thời gian vừa qua dựa trên 3 hình thức: Một là nâng cấp các đô thị hiện tại (vẫn hay gọi là chỉnh trang đô thị); hai là quy hoạch và chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị (chuyển một phần xã thành thị trấn, một phần huyện thành quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh); ba là thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới.

Sau năm 2004, khá nhiều nhà đầu tư tư nhân trong nước đã có tiềm lực đầu tư các khu đô thị mới trên quy mô lớn. Từ đó, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhất là từ khi Hà Nội được mở rộng. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành về phía Tây Hà Nội.

Tương tự, TP. Hồ Chí Minh cũng có khá nhiều dự án khu đô thị mới mở rộng ra ngoại vi thành phố. Tiếp sau đó, tại các tỉnh thuộc các vùng trọng điểm kinh tế cả Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam đều hình thành khá nhiều khu đô thị mới gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu.

Năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2006/NĐ-CP về quy chế đô thị mới. Sau đó, các nhà đầu tư cứ thấy ở đâu có đất mới thì xin phép đo để làm dự án. Thậm chí, có thực trạng một số nhà đầu tư sẵn sàng “lót tay” để được cấp vị trí đất đẹp. Cũng vì tình trạng phát triển theo nhu cầu của nhà đầu tư này, mà quy mô khu đô thị không được quy định đồng nhất, dẫn đến có khu đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn hecta nhưng cũng có những khu chỉ vài chục hecta.

Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ra đời cuối năm 2013 và có hiệu lực chính thức từ năm 2014 là sự can thiệp chính xác và loại bỏ hoàn toàn Nghị định 02. Nghị định 11 quy định các khu đô thị mới phát triển bắt buộc phải thông qua chương trình phát triển đô thị. Điều này đã khắc phục tình trạng đầu tư dàn hàng ngang, nhà đầu tư xin đâu cho đó. Tuy nhiên, vẫn tồn tại các “đô thị ma” không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu.

Phát triển đô thị bây giờ phải theo quy hoạch và có kế hoạch. Hà Nội tiếp tục bùng phát những dự án nhà ở cao tầng được xây dựng trên hình thức là các công trình hỗn hợp: Nhà ở – thương mại – dịch vụ.

Việc cần làm là siết chặt công tác quy hoạch – quản lý, các công trình cần phải được đáp ứng yếu tố xanh hóa môi trường. Thứ hai, hạn chế tình trạng sử dụng đất thiếu kiểm soát bằng việc cấp phép đầu tư cho tư nhân cần được kiểm duyệt nghiêm ngặt. Thứ ba, Hà Nội cần phải nhanh chóng nắm bắt và triển khai xu thế mới trong việc sử dụng phần ngầm của TP với các chức năng khác nhau, tạo thành đòn bẩy để phát triển kinh tế.

Bên cạnh đó, cơ chế đảm bảo nguồn vốn cho phát triển đô thị của Nhật Bản cũng đáng để Việt Nam quan tâm đó là sử dụng lợi nhuận từ phát triển cùng với dự án tái điều chỉnh đất do giá đất tăng để tăng nguồn vốn cho xây dựng hạ tầng đô thị.

Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Nguồn: https://diendanbatdongsan.vn/vi/tin-tuc/kiem-soat-cap-phep-do-thi