skip to main content

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản. Quy định về khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 vừa được ban hành theo nghị định Chính phủ số 96/2019/NĐ-CP có mức tính tối đa là 162 triệu/m2.

Quy định về khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 vừa được ban hành theo nghị định Chính phủ số 96/2019/NĐ-CP có mức tính tối đa là 162 triệu/m2. Mức điều chỉnh này vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Đơn cử, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá đất trung bình ở trung tâm quận 1 đã rơi vào tầm 495 triệu/m2, cao hơn gấp 2,5 lần so với mức tối đa theo nghị định 96.

Khung giá đất được Chính phủ quy định thường sẽ tác động trực tiếp đến các công tác như đền bù giải tỏa, chi phí đầu vào của các chủ đầu tư, tiền thuế sử dụng đất…Tuy nhiên trên thực tế, những ảnh hưởng này sẽ không tác động quá nhiều đối với thị trường bất động sản hiện nay khi mà giá thị trường sau chu kỳ 5 năm cũng đã vượt qua con số 20% theo khung giá đất mới.

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản

Vấn đề được quan tâm và là điểm nhức nhối hiện nay là câu chuyện về thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên khung giá đất. Làm sao để đảm bảo các cá nhân/tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tuân thủ các nghĩa vụ về thuế. Luật thuế chuyển nhượng bất động sản đã được quy định ở các thông tư 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân, thông tư 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, vẫn còn có những kẽ hở, những lằn ranh mà các cá nhân và tổ chức lợi dụng để giảm thiểu số thuế phải đóng. Những góc khuất này sẽ được ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn – Chi nhánh Hồ Chí Minh làm rõ qua phân tích dưới đây:

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản

Khi chuyển nhượng bất động sản đầu tiên giữa cá nhân và cá nhân, các loại thuế phát sinh liên quan bao gồm thuế thu nhập cá nhân từ người bán (2%) và thuế trước bạ (0,5%). Chính vì thuế đánh lên cả cá nhân chuyển nhượng và cá nhân nhận chuyển nhượng nên trên thực tế, các cá nhân đã tận dụng khe hở của luật để giảm thiểu số thuế phải nộp cho nhà nước. Có thể điểm nhanh các hình thức như sau:

Thứ nhất: Ký thêm hợp đồng với giá chuyển nhượng thấp hơn dùng cho mục đích công chứng và kê khai thuế.

Đây là hình thức phổ biến nhất khi chỉ cần hạ giá chuyển nhượng ít nhất bằng với khung giá đất ban hành và đóng thuế trên khung giá đất này.
Ví dụ, một căn hộ chuyển nhượng là 2 tỷ, với mức giá này thì số tiền thuế phải đóng cho nhà nước là: (2 tỷ đồng x 2,5%) = 50 triệu đồng.
Tuy nhiên nếu khai theo khung giá đất ở mức cao nhất thì số tiền chỉ là: (700 triệu x 2,5%) = 15 triệu đồng. Con số thuế phải đóng của cả cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều thấp đi, chỉ khoảng 30%.

Thứ hai: Núp bóng chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng trước khi chuyển nhượng cho cá nhân nhận chuyển nhượng.

Theo quy định tại thông tư 111/2013, việc chuyển nhượng giữa người có cùng huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng và thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế. Như vậy để giảm tối đa số thuế, người bán sẽ chuyển nhượng bắc cầu qua một cá nhân ở trong quan hệ phía trên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho cá nhân nhận chuyển nhượng để trốn thuế.

Thứ ba: Chuyển nhượng 3 bên không thông qua công chứng

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản

Đây là hình thức cá nhân A chuyển nhượng cho cá nhân B thông qua hợp đồng đặt cọc, sau đó cá nhân B chuyển nhượng tiếp cho C với mức giá cao hơn. Tuy nhiên, khi ra công chứng thì cá nhân A và cá nhân C sẽ trực tiếp ký kết. Trong trường hợp này, thay vì cá nhân A, B cùng phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì chỉ duy nhất cá nhân A đóng thuế dựa theo hợp đồng công chứng. Đây là hình thức mua bán thường thấy nhất trong các đợt sốt đất thông qua mua bán giấy tay.

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản

Việc chuyển nhượng dự án giữa một cá nhân và một doanh nghiệp là hình thức chuyển nhượng khá phức tạp. Theo đó, chủ thể tham gia giao dịch bao gồm cả cá nhân lẫn các doanh nghiệp nên thuế chuyển nhượng bất động sản cũng phức tạp không kém.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, nếu nhìn đơn giản thì hình thức này tương tự như cá nhân chuyển nhượng cho cá nhân. Người bán sẽ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá bán và doanh nghiệp phải đóng thuế sử dụng đất để triển khai dự án. Tuy nhiên trong thực tế, việc chuyển nhượng này có thể từ một cá nhân sở hữu một công ty (công ty này có duy nhất 1 dự án và không có hoạt động khác). Việc chuyển nhượng dự án có thể chuyển thành hình thức chuyển nhượng lại luôn cả công ty đang sở hữu dự án.

Việc chuyển nhượng dự án lúc này sẽ trở thành chuyển nhượng toàn bộ cổ phần, cổ phiếu trong công ty cho bên mua. Khi đó thuế phát sinh của loại chuyển nhượng này sẽ không còn là 2% trên giá trị hợp đồng mà sẽ là 20% trên giá trị lợi nhuận hoặc chỉ khoảng 0,1% nếu dựa trên tổng giá trị cổ phần chuyển nhượng.

Lợi dụng điểm này, để giảm thiểu chi phí thuế phát sinh, cá nhân bán sẽ biến giao dịch bất động sản thành chuyển nhượng cổ phần và chỉ phải đóng thuế ở mức 0,1% thay vì 2% trên tổng giá bán. Xét về bản chất, hình thức này cũng là chuyển nhượng dự án nhưng số thuế phải đóng thấp hơn rất nhiều lần.

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản

 

Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản Lật tẩy nhưng chiêu bài lách thuế trong chuyển nhựng bất động sản

Theo luật kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp chuyển nhượng (chủ đầu tư) có thể được chuyển nhượng một phần dự án chứ không bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ dự án và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng không cần phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch và giấy phép xây dựng. Tuy nhiên trên thực tế, để nhanh gọn các doanh nghiệp sẽ mua luôn toàn bộ cổ phần, sở hữu luôn cả dự án. Trong trường hợp này, để giảm mức đóng thuế, doanh nghiệp sẽ áp dụng việc tách thành một công ty mới để chuyển nhượng và đóng thuế chuyển nhượng cổ phần 0,1%.

Ví dụ, công ty A hoạt động trong lĩnh vực sản xuất sở hữu một mảnh đất trị giá 50 tỷ, giá gốc đầu tư 10 tỷ. Nếu chuyển nhượng dự án với giá 50 tỷ thì theo luật thuế TNDN, công ty A phải đóng thuế là (50 tỷ – 10 tỷ) x 20% = 8 tỷ. Để tránh mức thuế này, công ty A chọn cách tách thành công ty A và công ty AB, sau đó chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho đơn vị nhận chuyển nhượng, thuế phải đóng lúc này sẽ là (50 tỷ x 0,1%) = 50 triệu đồng.

Tương tự việc tách công ty để giảm thiểu số thuế phải đóng, hình thức mua lại toàn bộ cổ phần công ty con và sáp nhập toàn bộ vào công ty mẹ cũng là một phương án khác để giảm tối đa số thuế phải đóng.

Ví dụ, công ty A hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, mua dự án của công ty B có giá gốc 50 tỷ bằng cách sở hữu toàn bộ cổ phiếu của công ty B với giá 100 tỷ. Như vậy chênh lệch 50 tỷ giữa giá trị ghi sổ và giá thị trường sẽ gây khó khăn cho công ty A khi chi phí thực tế bỏ ra là 100 tỷ, nhưng khi quyết toán thuế thì sẽ chỉ được tính cho phần trị giá ghi sổ. Với trường hợp này, bằng cách hoán đổi cổ phiếu sáp nhập toàn bộ công ty B vào công ty A với giá là 100 tỷ, lúc này giá trị thực tế của dự án bằng với giá trị thị trường mà công ty A bỏ ra để sở hữu công ty B.

Ngoài các trường hợp kể trên, theo ông Đinh Minh Tuấn, các doanh nghiệp có thể thông qua các hình thức khác như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thay đổi con số thuế phải nộp cho nhà nước. Việc truy thu các khoản thuế chuyển nhượng trong thực tế là không dễ dàng. Thông thường các doanh nghiệp sẽ chia lại các khoản doanh thu/lợi nhuận về từng đơn vị và kê khai phần chênh lệch đóng thuế và bỏ qua bước đóng thuế cho phần chuyển nhượng.

Tóm lại việc kiểm soát và thu hồi đủ số thuế liên quan đến các hoạt động chuyển nhượng gần như bất khả thi, nguyên nhân chủ yếu là chưa có sự kết nối thông tin giữa các cơ quan nhà nước và chưa có công cụ để kiểm soát. Điều này có thể dẫn đến những doanh nghiệp thực thi đầy đủ nghĩa vụ về thuế lại mất đi lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp sử dụng các giao dịch phức tạp để giảm thiểu tối đa về thuế. Thuế chuyển nhượng được xem như một phần chi phí của dự án hơn là nghĩa vụ bắt buộc, và việc này ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường đầu tư cũng như quá trình hội nhập của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian sắp tới.

Bài viết: Phương Uyên|
Đồ họa: Miu Miu|
Nguồn: ThanhnienVietBài viết: Phương UyênĐồ họa: Miu MiuNguồn: ThanhnienViet

Nguồn: https://batdongsan.com.vn/Landingpage/lat-tay-nhung-chieu-bai-lach-thue-trong-chuyen-nhuong-bds/index.html

Hoặc xem tại link gốc: Báo Bất Động Sản

NÓNG: Thị Trường Xem thêm »

×
BÁO LỖI THÔNG TIN BÀI VIẾT

×
Trách nhiệm về thông tin

Bất động sản Địa Thế Vàng – Mua bán Ký gửi Cho thuê Nhà đất tổng hợp nguyên văn thông tin từ một số cơ quan thông tấn, báo chí trong nước theo quy định. Chúng tôi sẽ cập nhật thông tin ngay sau khi nhận thấy các thông tin gốc có thay đổi; đồng thời tuân thủ các quy định hiện hành về trách nhiệm phản hồi, đính chính, cải chính...

- Đề nghị người dùng tham khảo thông tin gốc đồng thời dẫn nguồn chính xác theo cơ quan báo chí phát hành thông tin trong trường hợp trích dẫn một phần hoặc nguyên bản các thông tin do diathevang.vn tổng hợp.

- Người dùng tự chịu trách nhiệm, bao gồm nhưng không giới hạn trách nhiệm về bản quyền, trong trường hợp này.

×
Mua bán Ký gửi

Ký gửi mua bán Nhà Đất Bất động sản tại Công ty chúng tôi có rất nhiều Khách hàng có nhu cầu tìm Mua & Bán : Đất nền, Đất thổ cư, Đất nền dự án, Đất xây dựng nhà xưởng, Nhà kho, Nhà xưởng, Nhà cho thuê, Văn phòng cho thuê, Mặt bằng cho thuê, Nhà cấp 4, Nhà trọ, Nhà nghỉ, Khách sạn, Resort…tại các quận trong TP. Đà Nẵng, Tỉnh Quảng Nam, Tỉnh Quảng Ngãi cũng như các khu vực lân cận. Ngoài ra Địa Thế Vàng còn tư vấn đầu tư, hỗ trợ pháp lý, đo vẽ, thiết kế, xây dựng, hợp thức hóa nhà đất cho khách hàng.

Ký Gửi Nhà Đất tại Địa Thế Vàng

Để BĐS của bạn được bán hoặc cho thuê nhanh nhất và hiệu quả, bạn có thể gửi thông tin sản phẩm tới chúng tôi. Chuyên viên của chúng tôi sẽ liên lạc để tiếp nhận và chăm sóc BĐS của bạn trong vòng 30 giây kể từ khi nhận được yêu cầu ký gửi.

Địa Thế Vàng là công ty chuyên nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản, chúng tôi làm việc trên tinh thần hợp tác lâu dài và minh bạch giúp Người Bán nhanh chóng bán được bất động sản theo giá mình mong muốn thỏa thuận trực tiếp với Người Mua trên phạm vi Toàn Cầu mà không bị môi giới tự do đẩy giá quá cao dẫn đến khó bán, thậm chí không thể bán được.

Nhằm cung ứng một giải pháp hiệu quả cho nhu cầu này, Địa Thế Vàng đã phát triển dịch vụ KÝ GỬI NHÀ ĐẤT để giúp người bán nhà, cho thuê bất động sản giảm thiều thời gian để chăm sóc khác hàng mà còn giúp cho sản phẩm bất động sản ký gửi được giải quyết một cách NHANH CHÓNG và HIỆU QUẢ NHẤT.

KÝ GỬI

×
Liên hệ

Lên đầu trang