skip to main content
Phiên bản mới: Thử nghiệm ×

Từ 1.8.2021, có quy định mới cách tính thuế khi cho thuê nhà

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh. Thông tư mới nhất, trong đó chỉ rõ quy định về phương pháp tính thuế, công thức tính thuế và hồ sơ, hạn nộp thuế.

Lưu ý: Doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, một trong những nội dung mới đáng chú ý của Thông tư này là quy định về phương pháp tính thuế của cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản.

Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40 nêu rõ:

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Trong khi đó, Điểm b Khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC đang quy định mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định không phải nộp thuế GTGT, TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Như vậy, theo quy định cũ, năm nào người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng thì thuộc diện phải nộp thuế. Ngược lại, nếu không có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp cho năm đó. Còn theo quy định mới từ 1.8.2021, Thông tư 40 xác định diện nộp thuế căn cứ vào tổng doanh thu của một năm đó.

Thuế môn bài (lệ phí môn bài)

* Mức lệ phí môn bài phải nộp

Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

* Hồ sơ, hạn nộp lệ phí môn bài

Thuế GTGT và thuế TNCN

Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định như sau:

* Quy định về phương pháp tính thuế

* Công thức tính thuế

Hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế TNCN và thuế GTGT

* Hồ sơ khai thuế

* Nơi nộp hồ sơ khai thuế

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế


Cá nhân cho thuê tài sản như cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ… sẽ phải kê khai tính nộp thuế dựa vào doanh thu từ việc cho thuê tài sản như sau:

Trường hợp: mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống:

– Không phải nộp thuế Môn bài
– Không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá

Trường hợp: mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm:

Thì phải  kê khai và nộp đầy đủ 3 loại thuể:
Thuế môn bài, thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân.

I. Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu:

– Doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch
– Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ: Bà Nguyễn Thị An  ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2020 đến hết tháng 9 năm 2022, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

+ Năm 2020, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2020 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2021, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2021 Bà Nguyễn Thị An phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2022, Bà Nguyễn Thị An cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2022 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

– Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một tài sản, năm 2021 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê tài sản đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm – tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

II. Cách tính thuế phải nộp của cá nhân cho thuê tài sản:

1. Thuế Môn bài (Lệ Phí Môn Bài)

– Trường hợp 1: Được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh đối với cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP và Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 302/2016/TT-BTC

– Trường hợp 2: Nếu không được miễn lệ phí môn bài (không thuộc trường hợp 1) thì mức lệ phí môn bài được xác định theo doanh thu cho thuê như sau:

Mức doanh thu Mức tiền lệ phí môn bài phải đóng
Trên 500 triệu đồng/năm 1.000.000 đồng/năm
Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm 500.000 đồng/năm
Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm 300.000 đồng/năm

– Đối với năm đầu tiên:

Cá nhân (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.

* Các xác định doanh thu:

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 4 của Thông tư số 302/2016/TT-BTC.

2. Thuế giá trị gia tăng:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT  x Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Với: Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

3. Thuế Thu nhập cá nhân:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Với: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Chú ý:
Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty  ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.

Theo công văn Số: 3822/TCT-DNL ngày 22 tháng 08 năm 2016
V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản

4. Lưu ý:

Các loại kể trên nghĩa vụ thuộc về cá nhân có nhà hoặc tài sản cho thuê phải nộp. Nhưng thực tế việc Doanh nghiệp đi thuê hay cá nhân cho thuê nhà là người kê khai và đi nộp thuế trên lại Phụ thuộc vào thỏa thuận trên Hợp đồng.

Do đó để các bạn hiểu rõ về cách tính các loại thuế trên, Kế Toán Thiên Ưng sẽ lấy 1 ví dụ cụ thể về 1 trường hợp cá nhân có nhà cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng công ty để các bạn thấy được cả hồ sơ chứng từ để công ty đi thuê được lấy chi phí khi tính thuế TNDN:

Ví dụ: Ông Nguyễn Đình Trí cho Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà từ T1 – T12/2021, giá 10tr/tháng

Tùy theo thỏa thuận bên nào chịu thuế hay bên nào có trách nhiệm nộp tiền thuế mà cách tính thuế và hồ sơ lấy vào chi phí sẽ khác nhau như sau:

Trường hợp GIÁ THUÊ
Thỏa thuận trên HĐ
BÊN
CHỊU THUẾ
CÁC TÍNH THUẾ HS LẤY VÀO CHI PHÍ
CỦA DOANH NGHIỆP
Trường hợp 1 Đã bao gồm thuế Chủ nhà Bên cho thuê nhà phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế sau:
+ MB: 300.000/năm
+ GTGT: 10tr*5% = 500k/tháng
+ TNCN: 10tr*5% = 500k/tháng
– Tổng chi phí thuê nhà năm 2021 là 120tr
– Hồ Sơ chi phí:
+ HĐ thuê nhà
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà
Trường hợp 2 Đã bao gồm thuế, nhưng bên thuê nhà nộp thuế thay chủ nhà Chủ nhà Bên thuê nhà – Doanh nghiệp phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế thay cho cá nhân có nhà cho thuế.
– Mức thuế:
+ MB: 300.000đ/năm
+ GTGT: 10tr*5% = 500k/tháng
(1 năm là 6tr)
+ TNCN: 10tr*5% = 500k/tháng
( 1 năm là 6tr)
– Tổng chi phí thuê nhà năm 2021 là 120tr. Trong đó:
+ Nộp thay thuế cho chủ nhà về Ngân sách: 0,3+6+6= 12,3 triệu
+ Trả cho chủ nhà: 120tr – 12,3tr = 107,7 triệu.
– Hồ Sơ chi phí:
+ HĐ thuê nhà
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà
+ Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân
Trường hợp 3 Chưa bao gồm tiền thuế Doanh nghiệp
(bên đi thuê chịu)
Bên thuê nhà – Doanh nghiệp phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế:
– Mức thuế:
+ MB: 300.000đ/năm
Riêng tiền thuế GTGT,TNCN phải quy đổi theo công thức:
Doanh thu chịu thuế = DT chưa bao gồm thuế /0,9 = 10tr/0,9= 11.111.111
Sau đó mới nhân ra số thuế phải nộp:
+ GTGT: 11.111.111 * 5% = 555.555
(1 năm là 6.666.660đ)
+ TNCN: 11.111.111 * 5% = 555.555
(1 năm là 6.666.660đ)
Tổng chi chí tiền thuê nhà năm 2021 là:
+ Nộp thuế về Ngân sách:
300.000+6.666.660+6.666.660 = 13.633.320 đ
+ Trả cho chủ nhà: 120 triệu.
=> Tổng số chi phí cho thuê nhà là:
120 triệu + 13.633.320 = 133.633.320đ
– Hồ Sơ chi phí:
+ HĐ thuê nhà
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà
+ Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

(Lưu ý rằng trong tất cả các trường hợp trên đều không có hóa đơn, doanh nghiệp không cần phải lập bảng kê 01/TNDN nữa (Theo TT 96/2015/TT-BTC, và vì không có hóa đơn nên khi thanh toán doanh nghiệp (công ty đi thuê nhà) thanh toán bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt đều được)

III. Kê khai thuế cho thuê tài sản:

1. Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế:

– Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

– Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Hồ sơ khai thuế gồm:
– Mẫu 01/TTS – Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân)
– Mẫu 01-1/BK-TTS – Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng
– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng)
– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế)

Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.
Chi tiết các bạn xem ở Ví dụ của ông X tại mục 2.
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

– Thời hạn nộp thuế: là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2. Đối với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản

Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng cho thuê quy định tổ chức là người nộp thuế thay cho cá nhân thì tổ chức có trách nhiệm khai thuế thay và nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định.

a) Nguyên tắc khai thuế:

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay thuế cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.
Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

b) Hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân gồm:

– Mẫu 01/TTS – Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân)
– Mẫu 01-2/BK-TTS – Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản (áp dụng đối với tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản)
– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng)

c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế:

– Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Ví dụ : Ông X có phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn thuê là 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – kể từ ngày 10/04/2021 đến ngày 09/04/2023, kỳ hạn thanh toán là 3 tháng một lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì: Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2021 (ngày 30 của tháng đầu quý III); Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 2021. Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu quý sau quý bắt đầu thời hạn cho thuê; Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà của Ông X có kỳ hạn thanh toán là 6 tháng/lần. Ông X lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán thì: Thời hạn khai thuế của kỳ đầu tiên chậm nhất là ngày 30 tháng 7 năm 2021 (ngày 30 của tháng đầu quý III); Thời hạn khai thuế của kỳ thứ hai chậm nhất là ngày 30 tháng 01 năm 2022 (ngày thứ 30 của tháng đầu quý I). Các kỳ khai thuế tiếp theo thực hiện tương tự, chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi) kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

– Thời hạn nộp thuế: là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.


Ý kiến của bạn

0 comments

Write a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *